Il blog Immobiliare di Lorenzo Poggi

Le imposte da pagare quando si compra una seconda casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa

Quando si acquista da un’impresa

Nel caso di venditore impresa, con cessione esente da iva, l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%

• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro

• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Quando sulle vendite è dovuta l’iva

L’Iva si applica:

• alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare)

• alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

In questi casi, l’acquirente dovrà pagare:

• l’Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9

• l’imposta di registro fissa di 200 euro

• l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro

• l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Le imposte  quando si acquista da un privato

Le imposte dovute quando si acquista da un privato l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro proporzionale del 9%

• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro

• l’imposta catastale fissa di 50 euro. In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Sia quando si compra da un’impresa in esenzione dall’Iva sia quando si compra da un privato, l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra quando è stato registrato il contratto preliminare.

Gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

IMPOSTE DOVUTE

VENDITORE	IMPOSTE DOVUTE
PRIVATO o IMPRESA (con vendita esente da Iva)	REGISTRO IPOTECARIA CATASTALE	9%(con un minimo di 1.000 euro) 50 euro 50 euro
IMPRESA (con vendita soggetta a Iva)	IVA   REGISTRO IPOTECARIA CATASTALE	10%(22% per gli immobili A/1, A/8 e A/9) 200 euro 200 euro 200 euro

La base imponibile per il calcolo delle imposte

Quando la vendita della casa è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (10% o 22% a seconda dei casi) è costituita dal prezzo della cessione.

In questo caso, come detto, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro per ognuna di esse).

IL SISTEMA DEL PREZZO-VALORE

Per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il sistema del “prezzo-valore”.

Infatti, il prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.

Quando si applica

La regola del prezzo-valore si applica alle vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale (quindi sono escluse quelle soggette a Iva) in cui l’acquirente sia una persona fisica (che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali).

Quindi, questo meccanismo è utilizzabile, oltre che in tutte le compravendite in cui entrambe le parti sono “privati”, anche nelle cessioni fatte a persone fisiche da parte di venditori non soggetti Iva (associazioni, fondazioni e simili) e in quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione Iva.

A quali immobili si applica

Il sistema del prezzo-valore si applica in generale alle vendite di immobili a uso abitativo e relative pertinenze . Vale, quindi, anche per gli acquisti di abitazioni (e relative pertinenze) in assenza dei benefici “prima casa”.

Il prezzo-valore si applica anche agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (per esempio, la nuda proprietà e l’usufrutto) e agli acquisti in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto. Anche in questi casi, si deve trattare di immobili a uso abitativo e relative pertinenze.

La richiesta dell’acquirente

Per l’applicazione del prezzo-valore è necessario una specifica richiesta dell’acquirente resa al notaio nell’atto di acquisto. La richiesta non può essere contenuta in un successivo atto integrativo.

L’indicazione del corrispettivo

In ogni caso, le parti devono indicare nell’atto di acquisto il corrispettivo pattuito.

COME SI CALCOLA IL VALORE CATASTALE

Il valore catastale dei fabbricati a uso abitativo (diversi dalla “prima casa”) si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120.

Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120

Esempio di calcolo dell’imposta di registro

Supponiamo che una casa, che ha una rendita catastale di 600 euro, venga acquistata a 100.000 euro.

Con l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare

l’imposta di registro del 9% è pari a: 600 x 1,05 x 120 = 75.600 euro.

Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarà di 6.804 euro (75.600 x 9%).

Senza l’applicazione della regola del prezzo-valore, l’imposta dovrebbe essere calcolata

sul valore pattuito (100.000 euro) e sarebbe di 9.000 euro (100.000 x 9%).

Ricapitolando

Il sistema del prezzo-valore si applica a condizione che:

• il fabbricato che si acquista sia a uso abitativo (quindi, solo abitazioni, con o senza requisiti “prima casa”)

• l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale (non è ammesso, per esempio, per l’acquisto dello studio del professionista)

• l’acquirente richieda esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo-valore

• le parti indichino nell’atto l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Prezzo-valore anche sulle pertinenze

Il sistema del prezzo-valore si applica anche all’acquisto di pertinenze di immobili abitativi (senza limite quantitativo e pure se effettuato con atto separato), a condizione che:

• la pertinenza sia dotata di una propria rendita catastale

• sia possibile individuare in modo certo che il bene pertinenziale è accessorio

rispetto al bene principale (che deve necessariamente essere un immobile a uso

abitativo)

• nell’atto di acquisto risulti il vincolo pertinenziale.

Quali sono i vantaggi per l’acquirente

L’acquirente che, nel rispetto di tutte le condizioni richieste dalla legge, sceglie di applicare il sistema del prezzo-valore ha importanti benefici.

Innanzitutto, si ha una limitazione del potere di accertamento dell’Agenzia delle entrate sia con riguardo all’imposta di registro sia con riguardo all’Irpef.

Infatti, nei confronti degli acquirenti che si avvalgono del sistema del prezzo-valore:

• l’Agenzia delle entrate non può procedere ad accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro, salvo i casi di occultamento in tutto o in parte del prezzo pattuito

• non trovano applicazione le norme sull’accertamento ai fini Irpef in base a presunzioni semplici.

In secondo luogo, la legge prevede una riduzione del 30% degli onorari da pagare al notaio

.

BASE IMPONIBILE

TIPO DI CESSIONE	VALORE SUI CUI APPLICARE LE IMPOSTE
CON IVA	PREZZO DELLA CESSIONE
SENZA IVA	POSSIBILE CHIEDERE IL SISTEMA DEL “PREZZO-VALORE” (tassazione sul valore catastale) Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120

IL SISTEMA DEL PREZZO-VALORE: CONDIZIONI E VANTAGGI

È APPLICABILE SE	VANTAGGI PER CHI ACQUISTA
1. l’acquirente è un privato 2. il fabbricato è a uso abitativo 3. l’acquirente richiede espressamente l’applicazione del prezzo-valore all’atto della compravendita 4. le parti indicano nell’atto il corrispettivo pattuito	limiti al potere di accertamento dell’Agenzia delle entrate
	riduzione del 30% degli onorari notarili

La dichiarazione sostitutiva

Nelle compravendite di immobili, anche se assoggettate a Iva, le parti, oltre alle specifiche dichiarazioni relative all’applicazione del prezzo-valore e alla sussistenza dei benefici “prima casa” (vedi capitolo successivo), devono inserire nel rogito una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà contenente le seguenti informazioni:

• l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo (assegno, bonifico, eccetera)

• se per l’operazione è intervenuto un mediatore e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita Iva, il codice fiscale, l’iscrizione presso il Repertorio Economico Amministrativo (R.E.A.) della Camera di Commercio

• le spese sostenute per l’attività di mediazione, con le analitiche modalità di pagamento.

Per evitare le compravendite di unità immobiliari urbane non in regola con le norme catastali (immobili non denunciati al catasto o che hanno subito variazioni mai comunicate), è obbligatorio indicare nell’atto notarile, a pena di nullità, non soltanto i dati catastali ma anche il riferimento alle planimetrie depositate in catasto. Inoltre, l’atto deve contenere la dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell’immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie (la dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale).