Acquistare la prima casa rappresenta per molti un traguardo importante: un segno di autonomia, stabilità e sicurezza. Allo stesso tempo, è una delle decisioni economiche più rilevanti nella vita di una persona o di una famiglia. Proprio per questo, il legislatore ha previsto una serie di agevolazioni fiscali per chi compra la prima abitazione, al fine di rendere l’acquisto più accessibile.
Il Consiglio Nazionale del Notariato, insieme alle principali associazioni dei consumatori, ha recentemente aggiornato la guida “Agevolazioni fiscali prima casa – Istruzioni per l’uso”. Ecco i punti principali da conoscere.
Cosa sono le agevolazioni “prima casa”
Si tratta di benefici fiscali che permettono di pagare imposte ridotte al momento dell’acquisto di un immobile da destinare ad abitazione principale.
Ad esempio:
- Acquisto da privato: l’imposta di registro passa dal 9% al 2%, mentre imposta ipotecaria e catastale restano fisse a 50 €.
- Acquisto da impresa costruttrice soggetta a IVA: l’IVA scende dal 10% al 4%, con imposte di registro, catastali e ipotecarie fisse a 200 € ciascuna.
Chi può richiedere le agevolazioni
- Solo persone fisiche che acquistano per fini non imprenditoriali o professionali.
- Possono richiederle anche i cittadini stranieri, purché abbiano i requisiti previsti dalla legge.
- L’agevolazione spetta anche se l’immobile è intestato a un minorenne o a un soggetto incapace, a condizione che vengano rispettati i requisiti di residenza.
Quali immobili si possono comprare con i benefici
Le agevolazioni si applicano solo ad abitazioni non di lusso, cioè quelle accatastate nelle categorie:
- A/2 (abitazioni civili)
- A/3 (abitazioni economiche)
- A/4 (abitazioni popolari)
- A/5 (abitazioni ultrapopolari)
- A/6 (abitazioni rurali)
- A/7 (villini)
- A/11 (abitazioni tipiche dei luoghi)
Restano escluse le categorie A/1 (signorili), A/8 (ville) e **A/9 (castelli o palazzi di pregio storico/artistico)】.
È inoltre possibile:
- Acquistare la nuda proprietà, l’usufrutto, il diritto di uso o di abitazione;
- Comprare due case contigue per poi unirle in un unico immobile entro 3 anni;
- Estendere le agevolazioni anche alle pertinenze (una per ciascuna categoria C/2, C/6, C/7).
Non è invece possibile ottenere i benefici per l’acquisto di terreni edificabili: l’immobile deve essere già ultimato o almeno accatastato come abitativo.
Requisiti di residenza
Per accedere al beneficio è necessario che l’immobile si trovi:
- nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o si impegna a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto;
- oppure nel Comune in cui svolge la propria attività lavorativa o di studio;
- per chi vive all’estero per lavoro, nel Comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o l’attività lavorativa prima del trasferimento.
Limiti di proprietà
- Non si può già essere titolari (da soli o con il coniuge) di un’altra abitazione nello stesso Comune.
- È consentito avere solo una quota di nuda proprietà o una comproprietà con altri soggetti diversi dal coniuge.
- Se si è già usufruito delle agevolazioni “prima casa”, si può riottenerle solo vendendo l’immobile precedente entro 2 anni dal nuovo acquisto (prima era 1 anno, modificato dalla legge di fine 2024).
Decadenza e sanzioni
Si perde il diritto alle agevolazioni se:
- si dichiarano requisiti non veritieri;
- non si trasferisce la residenza nel Comune entro 18 mesi;
- non si completano i lavori di un immobile in costruzione entro 3 anni;
- si vende la casa entro 5 anni senza riacquistarne un’altra entro 12 mesi.
In caso di decadenza, bisogna pagare la differenza tra l’imposta agevolata e quella ordinaria, oltre a interessi e una sanzione del 30%.
Credito d’imposta per il riacquisto
Chi vende la prima casa acquistata con i benefici e, entro 12 mesi, compra un’altra abitazione principale con agevolazioni, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o IVA già pagata in precedenza (fino a concorrenza dell’imposta dovuta sul nuovo acquisto).
Il credito può essere utilizzato per:
- ridurre le imposte sul nuovo atto;
- compensare imposte di registro, catastali, successione e donazione;
- diminuire l’IRPEF o essere usato in compensazione con altri tributi e contributi.
Conclusione
Le agevolazioni fiscali “prima casa” rappresentano un’opportunità importante, ma richiedono attenzione a requisiti e scadenze. Una scelta consapevole, supportata da un professionista qualificato come il notaio, permette di evitare spiacevoli sorprese e di godere appieno dei benefici previsti dalla normativa.
Per approfondire, puoi consultare la guida completa sul sito del Consiglio Nazionale del Notariato: Guida Agevolazioni prima casa .
Il blog Immobiliare di Lorenzo Poggi 
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